Foncier

Charges foncières urbaines

Les charges foncières urbaines sont réparties en 2 catégories :

  • Le foncier dit « diffus » : Ce sont des terrains détenus par des propriétaires privés (terrain nouvellement à urbaniser, bâtiments en fin de cycle à démolir…) et revendus directement à des promoteurs immobiliers privés ou publics.
  • Le foncier dit « encadré » : Ces terrains sont des gisements fonciers (friches urbaines, industrielles, ferroviaires, terrains déclassés…) transformés en droits à construire par des aménageurs publics ou privés dans le cadre d’opérations publiques (ZAC, PAE…)

L’étalement urbain engendre une pression foncière grandissante en périphérie des villes ; ainsi, des immeubles voient leur valeur en charge foncière augmenter au détriment de leur valeur d’usage (ce pour quoi ils ont été construits…).

On dit alors que l’immeuble est « en fin de cycle » ; le propriétaire devra alors arbitrer entre conservation à un rendement locatif faible et reconstruction en propre ou revente à un opérateur pour revaloriser son foncier.

 

Le foncier diffus est le plus souvent détenu par des propriétaires privés particuliers ou professionnels. Ce type de foncier trouve son origine dans les trois situations suivantes :

  • Bâtiments en fin de cycle à démolir (anciens entrepôts, bureaux obsolètes…)
  • Maisons individuelles pour lesquelles les règles d’urbanisme permettent une constructibilité plus importante, par exemple pour la construction de logements collectifs, lotissements…)
  • Terrains qui ont bénéficié d’un changement de zonage suite à modification du règlement d’urbanisme (POS, PLU…).

Le foncier dit « encadré » est maitrisé des aménageurs publics ou privés qui disposent d’outils juridiques permettant de « fabriquer de la ville » : Zone d’Aménagement Concerté (ZAC), Plan d’Aménagement d’Ensemble (PAE)…

Les aménageurs cèdent ensuite ces droits à construire à des promoteurs privés ou des bailleurs sociaux.

 

La distinction doit être faite entre le prix du terrain et le prix de la charge foncière. Tandis que le premier ne comprend pas tous les coûts annexes nécessaires à la « purge » du foncier (coûts de démolition, coûts de désamiantage, dépollution des sols, taxes d’urbanisme…, le second intègre l’ensemble de ces coûts.

On dit alors que le terrain est un élément de la charge foncière.

 

Les méthodes retenues par les Experts immobiliers pour estimer les charges foncières urbaines sont :

  • – Le bilan promoteur (ou « compte à rebours » promoteur)
  • – Le bilan aménageur
  • – La méthode par comparaison. Elle consiste à comparer le prix total du foncier rapporté soit à la surface de terrain (habitat individuel ou terrains d’activités), soit à la surface de plancher constructible (logement collectif ou immeuble de bureau).

Friches urbaines & industrielles

Il y aurait 250 000 friches à l’abandon en France.

La friche peut être industrielle, artisanale, commerciale, tertiaire, culturelle, militaire, religieuse, ferroviaire, portuaire : anciennes mines, usines chimiques et pétrochimiques, décharges sauvages, terrains militaires, stations-services désaffectées, casernes militaires, hôpitaux…, les friches sont des quartiers industriels ou très anciens, abandonnés après la faillite d’usine ou pour des raisons de dépeuplement dans certains secteurs en crise.

 

Les friches évoquent, en milieu urbain, l’abandon, la non utilisation ou la sous-utilisation, voire une utilisation à titre transitoire, dans l’attente d’une nouvelle occupation.

 

Elles représentent un gisement foncier « inépuisable » à reconvertir pour construire de nouveaux quartiers ou ensembles immobiliers mixtes mêlant logements, bureaux et commerces…

 

Elles ont l’avantage d’être idéalement situées, reliées aux infrastructures majeures et proches des services et espaces publics. Elles peuvent également être implantées en périphérie urbaine (terrains vierges, mais non cultivés) ou à l’intérieur du tissu bâti urbain (terrains antérieurement bâtis, mais avec un bâti dégradé).

 

Les friches font souvent l’objet de requalification urbaine, avec l’aide des états et collectivités.

 

Le poste « dépollution des sols », point de départ du processus de revalorisation économique et de reconversion pour un nouvel usage, est un point crucial à vérifier par l’Expert immobilier.

 

En effet, les friches renvoient à de nombreuses problématiques environnementales (amiante, pollution des sols, cuves enterrées, déchets toxiques, démolitions lourdes…).

 

L’expertise d’une friche doit donc être réalisée avec un minimum d’informations, tant sur l’historique du site que les diagnostics et audits techniques.

 

Les méthodes d’expertises les plus couramment utilisées sont la méthode du bilan aménageur et la méthode par comparaison, en relevant les prix de vente d’autres friches sur des zones de marché comparables.

Lotissements

Un lotissement est le morcellement volontaire d’une propriété foncière par lots à bâtir, en vue d’y recevoir des constructions qui sont vendues ensemble ou séparément après que le lotisseur ait réalisé des voies d’accès, des espaces collectifs, des travaux de viabilité et des raccordements aux réseaux de fourniture en eau, en électricité, aux réseaux d’égouts et aux réseaux de télécommunication.

Les lotissements peuvent également être réalisés pour d’autres usages que l’habitation (lotissements industriels ou lotissements commerciaux).

 

Les terrains lotis sont le plus souvent construits dans le cadre d’un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) contracté entre l’acquéreur du lot et un constructeur de maison individuelle.

Les parcelles loties peuvent être de dimensions très variables selon la surface minimum imposée par le règlement d’urbanisme de la commune.

Un règlement de lotissement est prévu et il conviendra de s’y référer pour étudier la constructibilité d’un lot (surface, hauteur, construction par rapport aux limites séparatives, stationnement, clôtures…).

La voirie peut être rétrocédée.

 

Grandes phases d’une opération de lotissement :

  • – Le lotisseur achète une grande propriété inconstructible, car non viabilisée, généralement située en périphérie de l’urbanisation existante,
  • – Il réalise les études techniques nécessaires à la viabilisation, détermine le plan masse de l’opération, détermine le plan de division qui créera des terrains à construire et des espaces communs (rues et espaces verts notamment) et fixe éventuellement les règles d’urbanisme qui s’appliqueront aux constructeurs (règlement du lotissement),
  • – Il réalise les travaux de voirie et réseaux divers (VRD) nécessaires, en créant des rues desservant chaque terrain et éventuellement des espaces collectifs (place, espaces verts…) et en étendant les réseaux publics pour raccorder chacun de ces terrains en eau, en électricité, et éventuellement aux égouts pour assurer l’assainissement des eaux pluviales et des eaux usées, aux réseaux de télécommunication et câblés, aux équipements de défense contre l’incendie.
  • – Il commercialise ensuite les terrains viabilisés soit à la personne construisant pour son compte (qui signera un contrat CCMI avec un constructeur), soit à un promoteur ou constructeur qui construira en vue de les revendre le bien à des acheteurs finaux.
  • – Enfin, il cède les voies et espaces communs, soit à la commune soit à une association type ASL (Association Syndicale Libre) ou AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) qui aura la charge de gérer les lots.

Terres agricoles

L’évaluation des terres et des prés non bâtis à vocation agricole s’effectue par comparaison et varie en fonction de leurs caractéristiques.

 

La valorisation est déterminée à l’hectare, en fonction des éléments de références retenus par l’expert après l’application de correctifs découlant de l’appréciation des biens étudiés.

 

Toutefois, dans certains secteurs les transactions se font rares, ainsi il est d’autant plus complexe pour l’Expert foncier de détenir des termes de comparaison pertinents.

 

Bien que des études statistiques réalisées par les SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement – celles-ci disposant d’un droit de préemption applicable en cas d’aliénation à titre onéreux d’immeuble ruraux), déterminant les prix moyens des terres et prés agricoles par région et par département soient à disposition des experts fonciers, les particularités de chaque exploitation devront être soigneusement prises en compte par l’évaluateur.

 

Pour mener à bien son étude, l’Expert devra prendre en compte la qualité agronomique des parcelles étudiées en portant une attention particulière sur les points suivants :

 

–    L’aspect superficiel du sol, sa structure et son toucher (sol argileux, limoneux, richesse en humus…).
–    L’état végétatif des plantes cultivées, en tenant compte des techniques utilisées et des conditions climatiques depuis la mise en culture.
–    Les variétés de la végétation spontanée présentes (les exigences des plantes rencontrées que sur certains types de sol donnent des indications sur sa texture, sa structure, son PH, sa richesse en azote et son humidité).
–    L’appellation ou dénomination des parcelles et lieudits ; celles-ci faisant souvent référence aux caractéristiques et à la composition du sol.
–    L’analyse granulométrique et chimique des terres.

 

Ensuite, l’Expert devra également prendre en considération les autres facteurs impactant la valeur :

 

–    L’ordre de grandeur de l’exploitation étudiée.
–    L’homogénéité des parcelles composant l’exploitation.
–    Les équipements valorisants (irrigation, drainage, dispositifs d’abreuvements…).
–    La situation géographique de l’exploitation.
–    Le caractère libre ou loué du fonds.
–    Les comptes de gestion de l’exploitation faisant apparaitre le rendement des différentes productions.

 

Lorsque l’exploitation comporte des bâtiments, alors dite exploitation entière, l’Expert devra déterminer la valeur des constructions en fonction de leurs destinations (habitation, hangars, étables…).

 

A noter que la valorisation des bâtiments à usage d’habitation est, dans la grande majeure partie des cas, dépréciée par rapport au marché immobilier traditionnel.

 

Bien souvent l’Expert foncier se réfèrera aux éléments de comparaison à sa disposition avec un prix moyen à l’hectare bâtiments compris (prix à l’hectare logé).

 

Compte tenu des spécificités de ce type de bien et selon le contexte de votre demande d’expertise, Réal Valuation s’entoure de spécialistes (exploitants, safer…) afin de vous garantir la meilleure qualité de service.

Forêts

Le Groupe ADEVIM auquel appartient la société Réal Valuation a repris en 2010 l’Agence VACHER, l’une des plus anciennes agences françaises spécialisée en immobilier commercial).

 

De 1934 à 1955, cette même Agence VACHER était gérée par un certain Max MONICHON (1900-1977).

 

Ancien sénateur de Gironde, il est l’homme qui a amendé la loi « SERVIER MONICHON », mesure fiscale de référence pour les successions et donations de forêts.

 

En effet, pour tenir compte de la grande durée de la production forestière, un régime particulier, appelé couramment « amendement Monichon », permet de ne retenir dans l’actif successoral, que le quart de la valeur des bois et forêts.

 

Les Experts de réal Valuation seront à même d’expertiser vos forêts dans ce contexte.

 

Les forêts couvrent 15,7 millions d’hectares, soit près de 30% de notre territoire.

 

La France est le 3ème pays européen pour la surface forestière après la Suède et la Finlande et la surface a doublé depuis 1827.

 

La forêt française se porte bien, s’étend et s’enrichit depuis plus de 150 ans.

 

Les surfaces boisées ont augmenté de 1,7 millions d’ha dans les 20 dernières années, dont 1,4 million en forêt privée, grâce notamment aux accrus sur friches et aux boisements de terres agricoles.

 

Cette progression a marqué un coup d’arrêt en 2008, quand l’artificialisation des sols est devenue le mouvement de conversion prépondérant des terres agricoles abandonnées.

 

Avec 2610 millions d’hectares de forêts et près de 275 518 propriétaires privés, la région aquitaine est la première région forestière de France.

 

L’équipe de Réal Valuation vient en aide aux propriétaires privés dans la valorisation de leurs terres forestières.

 

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Suivant votre problématique et le contexte de l’évaluation, nos Experts immobiliers proposent des méthodes d’estimation adaptée à la sylviculture :

 

–    Estimation par fonds et peuplement

 

–    Estimation par comparaison.

 

–    Estimation par capitalisation du revenu

 

–    Méthode mathématique d’estimation des bois et forêts

 

–    Estimation d’un peuplement à partir de son prix de revient

 

–    Estimation de la valeur d’attente d’un peuplement

 

–    Estimation par actualisation des récoltes futures

 

 

Compte tenu des spécificités de ce type de bien et selon le contexte de votre demande d’expertise, Réal Valuation s’entoure de spécialistes (gestionnaires, exploitants, entreprises…) afin de vous garantir la meilleure qualité de service.

Vignobles

Implantée à Bordeaux, l’équipe de Réal Valuation est au cœur du marché viticole et de ses problématiques.

 

L’évaluation d’une exploitation viticole doit prendre en compte tous les éléments corporels de la propriété :

 

–    Bâtiments d’habitation
–    Bâtiments d’exploitation
–    Vignes
–    Matériel, équipements
–    …

 

Le principal facteur de la valeur d’un vignoble est l’appellation qui, tout en traduisant la qualité du vignoble et donc sa valeur commerciale, intègre ses facteurs agronomiques (composition chimique, pente, minéraux…).

 

Pour réaliser son évaluation, l’Expert immobilier devra apprécier les caractéristiques du vignoble :

 

–    L’âge de la vigne
–    L’état sanitaire
–    La nature du sol
–    L’orientation
–    Les facilité d’exploitation (distance entre les parcelles et mécanisation)
–    Les modes de commercialisation (vente directe ou par coopérative)

 

Le choix de la méthode d’estimation :

 

La méthode d’estimation par capitalisation du revenu n’est pas nécessairement à écarter mais elle ne tient pas compte des variations quantitatives ou qualitatives de la production dues notamment au climat.

 

Il est préférable d’utiliser la méthode d’estimation par comparaison en prenant soin d’utiliser des références de même appellation, d’âge et de qualité.

 

Compte tenu des spécificités de ce type de bien et selon le contexte de votre demande d’expertise, Réal Valuation s’entoure de spécialistes (agents spécialisés, exploitants…) afin de vous garantir la meilleure qualité de service.

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