Hôtellerie / loisirs

Hôtels indépendants

Le nombre de séjours de touristes internationaux enregistrés sur le territoire place la France au 1er rang des destinations touristiques mondiales.

 

Le parc hôtelier français dispose de 17 000 établissements, dont 50 % sont des hôtels indépendants qui représentent 35 % des lits disponibles.

 

Par définition l’hôtel indépendant est un établissement qui n’appartient pas à une chaîne d’hôtel ; l’hôtelier qui est propriétaire de son exploitation est juridiquement autonome.

 

Il s’agit généralement d’hôtels de petite capacité (26 chambres en moyenne) bénéficiant d’une gestion familiale.

 

Dans l’optique de faciliter leur gestion et d’accroitre leur notoriété, les hôteliers indépendants peuvent se regrouper autour d’une chaîne volontaire pour bénéficier d’avantage tels que le partage d’une enseigne commune reconnue (Logis de France, Best Western…), la mutualisation des actions de promotion, un système de réservation en ligne, etc. tout en conservant leur propre identité.

 

Les chaînes volontaires, qui peuvent adopter différentes formes juridiques (association, GIE, société commerciale), représentent un peu plus de 30 % du parc hôtelier français.

 

L’évaluation des établissements hôteliers est réalisé par l’application de la méthode hôtelière également appelée méthode des ratios professionnels. Dérivée des méthodes par comparaison ou par le revenu, cette approche se fonde sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaire ou de la marge brute, réels ou potentiels.

 

Les principaux outils de mesure de performance du secteur hôtelier, sont les suivants :

  • – Le taux d’occupation des chambres (TO = nombre de chambres occupées / nombre de chambres disponibles),
  • – Le taux de fréquentation (TF = nombre de chambres louées / nombre de chambres disponibles),
  • – Le revenu moyen par chambre louée (RMC = ventes nettes chambres / nombre total de chambres louées),
  • – Le revenu moyen d’hébergement par chambre disponible (Revpar = CA hébergement, HT, service compris / nombre de chambres disponibles à l’année),
  • – Le revenu moyen total par chambre disponible (Trevpar = CA total / nombre de chambres disponibles à l’année).

Selon l’étude des tendances du tourisme et de l’hôtellerie 2015 menée par Deloitte, les résultats cumulés en 2014 affichent les niveaux de performances suivants (prix HT, tous type d’actifs confondus) :

 

 

TO France

RMC France

Revpar France

Revpar Régions

 

– Grand luxe :

 

65,7 %

 

423 €

 

278 €

 

156 €

 

– Haut de gamme :

 

67,6 %

 

182 €

 

123 €

 

79 €

 

– Milieu de gamme :

 

65,4 %

 

101 €

 

66 €

 

53 €

 

Economique :

 

65,9 %

 

65 €

 

43 €

 

38 €

 

Super-économique :

 

64,5 %

 

40 €

 

26 €

 

24 €

 

 

Suite à la réforme initiée en 2009 portant sur la refonte des critères et des procédures de classement des hôtels de tourisme ; depuis juillet 2012, la classification des hôtels s’apprécie de l’hôtel 1 étoile à l’hôtel 5 étoiles avec une catégorie nommée distinction Palace pour les établissements les plus luxueux.

 

En 2014, on recensait 13 655 hôtels classés, répartis comme suit :

  • – 705 hôtels 1*
  • – 5191 hôtels 2*
  • – 5 846 hôtels 3*
  • – 1 612 hôtels 4*
  • – 301 hôtels 5*
  • – 16 distinctions Palace

Source : Atout France

Hôtels de chaine

Les chaînes hôtelières se développent à la fin des années 1960 ; elles incarnent l’ère de « l’industrialisation » et de la standardisation avec de nouveaux concepts de produits et services.

 

Egalement appelées chaîne intégrées, les chaines hôtelières sont des établissements portant la même enseigne liés juridiquement et financièrement. Cette catégorie de produits hôteliers comprend des filiales, des hôtels gérés sous contrat de gestion ou encore des franchisés (trois statuts souvent combinés au sein d’un même réseau).

 

Majoritairement spécialisés dans la clientèle d’affaire, les hôtels de chaînes représentent 18 % du parc français et environ 40 % des chambres disponibles (hôtellerie classée et non classée confondue).

 

Le territoire français compte 3 059 hôtels de chaîne pour 246 581 chambres sous 60 enseignes (+ 43 % depuis au début des années 1990) qui représentent 47 % des parts de marché.

 

Le marché des hôtels de chaînes intégrées est dominé par 6 grands groupes hôteliers détenant 90 % des établissements du secteur. Le groupe Accor possède à lui seul 47,3 % du parc, suivi par Louvre Hôtels (27 % – opérateur racheté par le groupe chinois Jin Jang début 2015), B&B Hôtels (6,8 %), CHOICE (4 %), Dynamique Hôtels (3,7 %), et InterContinental (1,7 %).

 

La capacité moyenne de ses établissements est de 80 chambres, contre 26 pour les indépendants. Ils affichent un taux d’occupation supérieur de 8 à 15 points comparativement à l’hôtellerie traditionnelle, ainsi que des tarifs 20 à 25 % plus cher, malgré les nombreuses promotions tarifaires.

 

Paradoxalement, plus un hôtel est grand, meilleur est généralement son taux d’occupation car il peut travailler avec plusieurs segments de clientèles complémentaires, dont les groupes et les séminaires.

 

A l’international, la taille moyenne des hôtels de chaine atteint 170 chambres par établissement.

 

En 2013, le taux de fréquentation des hôtels de chaînes atteint 64,4 % (65,1 % en 2012) contre 55,7 % pour les indépendants.

 

En France, la répartition catégorielle découlant des positionnements tarifaires s’établie de la manière suivante :

  • – 65 % des chambres dans les gammes économiques
  • – 25 % des chambres en moyenne gamme
  • – 10 % dans le haut de gamme (luxe).

Face à une demande toujours plus sélective, divers concepts dits de « lifestyle » ont vu le jour afin de sortir l’hôtellerie de chaîne de la banalisation de ses produits et services.

Les enseignes mettent en place des stratégies de différentiation des établissements en proposant des atmosphères à thèmes, jouant sur le design et l’histoire, tout en s’appuyant sur les nouvelles technologies pour bénéficier d’un accueil plus qualitatif.

 

Toutefois, le phénomène de dé standardisation ne concerne aujourd’hui que 35 % de l’offre. Les contraintes économique ralentissent la rénovation du parc sur une typologie d’actifs autrefois imaginés comme modèles uniformisés et reproductibles dans l’objectif de rationnaliser au maximum les coûts de construction.

Résidence de tourisme

Initialement conçues dans les années 1970 pour développer le parc immobilier locatif dans les stations de sport d’hiver, les résidences de tourisme ont depuis gagné le littoral et dans une moindre mesure les villes et campagnes.

 

Une résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée par une seule personne physique ou morale : le gestionnaire ou exploitant.

 

Le classement d’un établissement dans la catégorie des résidences de tourisme n’est possible que si celui-ci est constitué d’au moins 70 % de locaux d’habitation et d’un minimum de 100 lits, confiés en gestion à un exploitant unique pour une durée minimum de 9 ans.

 

Bien qu’il soit exigé une homogénéité dans les unités d’habitation au sein d’une même structure, les résidences de tourisme peuvent être composées de natures d’hébergement variées : appartement, chambre, mobile home (type camping).

 

A la différence d’un hôtel, les normes d’habitabilité en résidence de tourisme permettent à la clientèle d’y séjourner en toute indépendance (présence notamment d’une cuisine ou d’un coin cuisine et d’un sanitaire privé).

 

A noter que les appellations de type « Résidence hôtelière », « Hôtel résidentiel », « Hôtel-résidence » ou « Apparthotel » sont des dénominations officieuses; un établissement étant officiellement soit résidence de tourisme, soit hôtel.

 

La résidence de tourisme se distingue également des meublés de tourisme qui sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs.

 

Malgré les avantages fiscaux qui les accompagnent (loi Bouvard), on assiste à un ralentissement des créations de résidence de tourisme, avec une stabilisation du parc à environ 2 200 unités, pour 760 000 lits et 183 000 logements (chiffres 2014), soit 23 % des hébergements commerciaux en « dur ».

 

Selon le nouveau classement de l’hébergement touristique, au 30 septembre 2014, on comptait 1.343 résidences de tourisme classées, soit 61 % de l’offre en établissements, dont : 32 résidences 1 étoile, 218 résidences 2 étoiles, 759 résidences 3 étoiles, 315 résidences 4 étoiles, 19 résidences 5 étoiles.

 

L’offre de résidences de tourisme se concentre sur les régions les plus touristiques et au sein des métropoles les plus importantes de l’hexagone, concentrant les plus grands pôles d’activités avec la présence d’une clientèle d’affaire, soit :

  • – La région Rhône-Alpes pour la destination « montagne » et la destination « Lyon »,
  • – La région PACA pour les destinations « montagne et mer » et les destinations « Marseille-Toulon-Nice »,
  • – La région Languedoc-Roussillon pour la destination « mer » et la destination « Montpellier »,
  • – La région Aquitaine pour les destinations « montagne et mer » et la destination « Bordeaux »,
  • – La région Île-de-France pour la destination « Paris ».

Résidences étudiantes

Les résidences étudiantes sont des ensembles immobiliers collectifs composés de 80 à 120 logements meublés.

 

Elles proposent une offre complète de services destinés à répondre aux attentes des élèves de l’enseignement supérieur, représentant en 2013 une population de 2,4 millions d’étudiants.

 

Chaque année, ce sont en moyenne 1,5 millions d’étudiants qui recherchent un logement face à une offre en résidence étudiante se limitant à environ 350 000 logements disponibles sur le marché.

 

Seulement 14 % des étudiants sont hébergés via l’offre publique (parc vieillissant regroupant 600 résidences universitaires du CROUS pour 160 000 places, des foyers et des internats souvent inadaptés aux besoins des étudiants) contre 35 % hébergés dans des résidences issues du secteur privé (650 résidences pour 100 000 logements).

 

A noter que l’Etat s’est fixé un objectif de 220 000 places de logements CROUS à l’horizon 2020, avec une offre plus récente et mieux adaptée à la demande, ainsi qu’une volonté de restructuration du parc existant.

 

D’autre part, les avantages fiscaux consentis aux investisseurs privés via le dispositif LMNP* Bouvard, représentent une incitation à l’acquisition non négligeable (réduction d’impôts directe sur le revenu de 11% calculée sur le montant HT de l’investissement ; TVA récupérable sur le prix de l’immobilier payé ; amortissement du mobilier garnissant le logement).

 

L’investissement en résidence étudiante est subordonné à la signature d’un bail commercial entre le propriétaire et le gestionnaire qui assurera la mise en location de l’ensemble de la résidence et supportera la quasi-totalité des charges (services proposés, consommations énergétiques, assurances, travaux d’entretien,…).

 

Les résidences étudiantes se composent à 90 % de studios (de 17 à 22 m²) puis de T2 (de 25 à 35 m²) et doivent être occupées par au moins 70 % d’étudiants.

 

La palette de services disponibles au sein de ses structures comprend le gardiennage, l’accès à internet, des espaces communs (cafeteria, salle de réunion, laverie…), la fourniture du linge de maison, l’entretien des lieux, la mise à disposition de stationnements…

 

La situation géographique représente le critère n°1 invoqué par les étudiants qui recherchent la proximité des établissements de l’enseignement supérieur fréquenté, ainsi que la présence de commerces et des transports en commun.

 

L’expert immobilier peut être missionné pour l’évaluation en bloc ou au lot par lot. L’application de la méthode des ratios-professionnels est à privilégier.

Golfs

Porté par une croissance des licenciés de l’ordre de 3% par an, le golf connait un engouement croissant partout en France.

 

La ffgolf compte désormais 410 000 licenciés et on évalue à 600 000 le nombre de ces pratiquants.

 

Près de 400 golfs ont été créés en 10 ans, la France compte désormais 678 golfs.

 

Certains golfs mal positionnés ont connu des difficultés économiques que la croissance de la demande vient peu à peu réduire. Cette demande est amenée à se poursuivre car le golf sera à nouveau sport olympique lors des JO de 2016.

 

3ème événement sportif au monde, la Ryder Cup se déroulera en France en 2018 et sera une formidable opportunité pour encore davantage développer le golf français.

 

Pour estimer un complexe de golf, nos Experts immobiliers intègrent tous les éléments concourant à sa valeur, soit :

 

–    L’état, l’agrément et la taille du parcours (9 ou 18 trous).

 

–    Le mode d’exploitation : régie directe ou délégation de service public.

 

–    Le type de contrat : concession, affermage ou régie intéressée.

 

–    Le type de bail : bail emphytéotique, bail à construction ou encore bail commercial.

 

–    Les charges : salaires et charges sociales, coût d’entretien du terrain,

 

–    Les produits de l’exploitation : cotisations, green fees, practice (seaux de balles pour l’entraînement), enseignement, vente et location de matériels (pro-shop, voiturettes…), sponsoring et parrainage (compétitions, espaces publicitaires …).

 

–    Les activités annexes : bar, restaurant, hôtel, séminaires…

 

–    Les infrastructures et aménagements : club house, pro shop (vente de matériel), locaux techniques, greens, plans d’eau, practice couvert ou non, parkings…

 

Compte tenu des spécificités de ce type de bien et selon le contexte de votre demande d’expertise, Réal Valuation s’entoure de spécialistes (gestionnaires, bureaux d’études, concepteurs, architectes…) afin de vous garantir la meilleure qualité de service.

Propriétés équestres

Le développement des activités équestres s’est fortement accéléré en vingt ans.

 

Aujourd’hui l’équitation se place au 3e rang français des fédérations olympiques en termes de nombre de licenciés, après le football et le tennis.

 

On dénombre environ 7800 établissements, plus de 900 000 équidés et environ 27 000 épreuves organisées chaque année.

L’activité génère 570 millions d’euros de chiffre d’affaires. (Source : Haras Nationaux).

 

Notre équipe d’Experts immobiliers intervient sur la France entière pour estimer la valeur immobilière de votre propriété équestre (bâtiments et terres) :

 

Nos expertises prennent en compte les spécificités de votre activité :

 

•    Le type d’établissement :

–    Centre d’entraînement privé
–    Ecurie de propriétaire (pension, coaching)
–    Haras (élevage, reproduction)
–    Demeure équestre (maison de maître avec boxes et espaces de travail de type carrière, manège…)

 

•    La qualité de vos installations et équipements : manège, carrière de dressage, carrière d’obstacle, sellerie, club house, parcours de cross, salle pédagogique, bureaux, hébergement…

 

•    Le matériel de soin,

 

•    La notoriété du site et sa spécialité : courses, CSO, dressage, élevage…

 

•    Les installations d’hébergement : chambres, gîtes, appartements de fonction…

 

•    La situation financière de l’établissement,

 

•    Les conditions d’encadrement,

 

•    L’état de l’ensemble immobilier : boxes, stalles, stabulations, espace, lumière, aération, litière, abreuvement.

 

 

Compte tenu des spécificités de ce type de bien et selon le contexte de votre demande d’expertise, Réal Valuation s’entoure de spécialistes (agents spécialisés, professionnels, exploitants…) afin de vous garantir la meilleure qualité de service.

Campings

Les campings connaissent une croissance régulière de fréquentation depuis plusieurs années, permettant à l’hôtellerie de plein air (HPA) d’approcher la barre des 110 millions de nuitées.

 

Il ne faut cependant pas négliger certains signes d’essoufflement liés aux nouvelles habitudes de consommation en matière de tourisme, avec des séjours plus courts et des dépenses contenues, alors qu’en parallèle les charges se sont accrues.

 

On enregistrait 109,743 millions de nuitées en 2014, soit un record de fréquentation pour l’hôtellerie de plein air.

 

Ces bons résultats sont la conséquence du dynamisme de la clientèle française, en hausse de 1,4%, ainsi qu’au développement d’une offre locative d’hébergements de qualité (mobil-home, roulotte, cabane, tente aménagée…) répondant aux attentes des vacanciers en matière de confort.

 

Méthodes d’évaluation :

 

Ces dernières années, le marché des campings et la typologie de leurs propriétaires ont fortement évolués. Si autrefois, les agriculteurs convertissant un de leurs champs en camping étaient nombreux, aujourd’hui une vingtaine de groupes se partagent 6% des terrains et 30% du chiffre d’affaire ; et ces chiffres ne cessent de progresser.

 

Avec des méthodes d’estimation de plus en plus nombreuses afin de s’adapter aux réalités du marché actuel, l’équipe de Réal Valuation vous accompagne dans la valorisation de votre terrain de camping.

 

Nos Experts apprécieront les critères intrinsèques de votre camping :

 

•    L’emplacement géographique
•    La qualité des aménagements
•    L’environnement commercial du camping
•    Le potentiel de développement
•    Le respect des normes
•    L’analyse des baux existants
•    Le mode d’exploitation (affiliation à une chaine)
•    La diversité de la clientèle
•    L’importance et le type d’exploitation des commerces annexes
•    La proportion de mobile-home

 

Nous apprécions ensuite la méthode d’estimation la mieux appropriée au contexte de votre évaluation.

 

La méthode patrimoniale :

 

Elle consiste à évaluer le camping par élément (valorisation du foncier, aménagements, équipements et fonds de commerce).

 

Cette méthode, la plus employée en France, permet de mettre en avant l’actif net surtout lorsque la rentabilité est faible.

 

La méthode fondée sur le chiffre d’affaire :

 

C’est une méthode du multiple qui vise à appliquer au chiffre d’affaire TTC un coefficient allant de 3 à 5 et auquel on ajoute la valeur vénale des locatifs (mobile-home, chalet…).

 

Ce coefficient pend en compte la distance avec le littoral, la capacité de développement du camping, les commerces annexes, les aménagements et le nombre d’étoiles.

 

La méthode basée sur la rentabilité :

 

La part croissante des locations (mobile-home, roulottes…) a entrainé une hausse très significative des chiffres d’affaires.

 

Ainsi, la valeur des fonds de commerce de camping pèse comparativement sur l’assiette foncière des campings. Cette évolution a donc nécessité une pondération plus importante des méthodes fondées sur le chiffre d’affaires.

 

On appliquera donc un coefficient à l’excèdent brut d’exploitation pour valoriser le fonds de commerce et un autre coefficient à la valeur locative du terrain pour valoriser le foncier.

 

La méthode comparative :

 

Cette méthode vise à appliquer au nombre d’emplacements un prix moyen observé dans plusieurs campings similaires.

 

Il suffit ensuite d’ajouter la valeur moyenne des locatifs.

 

Les caractéristiques et les prestations des terrains de campings étant très hétérogènes, l’efficacité de cette méthode repose sur la qualité et la similarité des comparables ainsi que des corrections qui leurs sont appliquées.

 

Compte tenu des spécificités de ce type de bien et selon le contexte de votre demande d’expertise, Réal Valuation s’entoure de spécialistes (agents spécialisés, exploitants, chambres de tourisme…) afin de vous garantir la meilleure qualité de service.

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