Nos clients

investisseurs

Les investisseurs réalisent des acquisitions de biens immobiliers dans l’objectif de les mettre à la location pour générer un revenu en percevant les loyers. 

 

En fonction de leur aversion au risque, certaines typologie d’investisseurs préfèreront des actifs sécurisés générant un rendement certain sur le long terme (« core »), tandis que d’autres privilégieront la plus-value à court/ moyen terme (« value added »). investisseurs02

Le terme d’investisseurs institutionnels désigne les banques, compagnies d’assurance, caisses de retraite, fonds communs de placement ou SICAV. 

 

Ces organismes collecteurs de l’épargne placent leurs fonds sur les marchés et sont surnommés familièrement « zinzins » (les z’investisseurs z’institutionnels).

 

Par opposition aux investisseurs institutionnels, les investisseurs privés sont des investisseurs personnes physiques réalisant des investissements à titre patrimonial.

 

En tant que propriétaire bailleur, ils louent leur immobilier à des tiers ou à leur propre structure d’exploitation (entreprise, commerce…) ; le plus souvent par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière).  

 

DÉFINITIONS DES DIFFÉRENTS VÉHICULES D’INVESTISSEMENT :

Société d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) :

Le régime français des SIIC a été crée afin de favoriser la détention, le développement et l’arbitrage d’actifs destinés à la location (immobilier d’entreprise, de services, d’exploitation ou d’habitation). L’option pour ce statut est valable pendant une durée minimale de 10 ans. Il permet à la société de bénéficier d’une double exonération fiscale : une exonération de l’impôt sur les sociétés ainsi qu’une exonération sur les plus-values. En contrepartie, les sociétés ont l’obligation de distribuer au moins 85 % du résultat courant, 50 % des plus-values réalisées ainsi que 100 % des dividendes reçus de leurs filiales.  

 

Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) :

Les SCPI sont des sociétés d’investissement de placement collectif qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Le patrimoine de la SCPI doit être composé d’un minimum de 90 % d’actifs immobiliers. Leur objet consiste à la vente de parts des immeubles acquis à des associés. Les SCPI ne sont pas cotées en bourse mais font appel à l’épargne publique. Ces organismes ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé détenant une part sociale est personnellement imposé sur les revenus qu’il perçoit. Il appartiendra aux associés des SCPI de décider au plus tard le 17 avril 2012 s’ils souhaitent transformer leur SCPI en OPCI ou la maintenir en SCPI.  

Organisme de Placement Collectif dédié à l’Immobilier (OPCI) :

Les OPCI sont des sociétés non cotées destinées à drainer l’épargne publique ou institutionnelle vers des actifs immobiliers qui pourraient prendre le relais des SCPI. Le patrimoine des OPCI doit être composé d’un minimum de 60 % d’actifs immobiliers et d’au moins 10 % de liquidités ou d’instruments financiers. Les OPCI seront exonérés d’impôt sur les sociétés sous condition de contribution à hauteur d’au moins 85 % des produits nets des actifs corrigés d’un amortissement théorique d’au minimum 50 % des plus-values de cession d’immeuble.  

 

Fonds d’investissement :

Ce sont des véhicules de placement souvent collectifs (en multipropriété). Ils ont pour objectif la détention d’actifs financiers ou immobiliers gérés selon des modalités connues à l’avance (type d’actifs financiers, politique de gestion, objectifs recherchés, frais, montant de la part, rythme de calcul de sa valeur,…). Il existe des fonds d’investissement fermés (qui n’émettent plus de nouvelles actions après leur lancement et qui ne rachètent pas d’actions précédemment émises) et les fonds d’investissement ouverts (qui émettent quotidiennement des nouvelles actions et qui achètent des actions précédemment émises).  

 

Fonds de pension :

Ces organismes investissent les capitaux d’épargnants particuliers en valeurs mobilières et immobilières afin d’assurer les pensions des futurs retraités. Dans ce cadre, ces organismes présentent une certaine aversion pour le risque. Lorsque le choix d’investissement se tourne vers des actifs immobiliers, les fonds de pension s’orientent généralement vers des actifs sécurisés (bon état, bien situés, loués…).  

 

Foncière :

Une société foncière est une entreprise dont l’objet social est la détention d’un parc immobilier dans le but de le louer et/ou de l’utiliser afin d’en maximiser le rendement et la rentabilité. Le coeur de métier d’une foncière est la gestion d’un parc immobilier. Son activité porte sur le logement, l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, locaux industriels, entrepôts…) mais également l’immobilier d’exploitation (hôtels, maisons de retraite, résidences universitaire…).  

Grands propriétaires utilisateurs

Cette typologie de clientèle regroupe les grandes entreprises publiques et privées qui sont à la fois propriétaires et utilisatrices de leur patrimoine immobilier.

 

Leurs immeubles ont par conséquent été acquis dans un objectif d’exploitation et non d’investissement.

 

Cependant, nombreuses sont les entreprises qui ont logé leur immobilier d’exploitation dans une structure juridique à but patrimonial (exemple : La Poste avec sa filiale immobilière Poste Immo ou le groupe Carrefour avec sa foncière Carmila).

 

Il est courant, pour des raisons de fonctionnement interne ou de changement de politique immobilière, que ces grands propriétaires soient locataires d’une partie des immeubles qu’elles occupent.

 

Les administrations publiques, collectivités locales et territoriales, peuvent également être assimilés à des grands propriétaires utilisateurs.

mutuelles, assurances…

Dans le contexte des expertises comptables quinquennales et d’actualisations annuelles issues des articles R 332-20-1 du code des assurances et R 212-54 du code de la mutualité ainsi que R 931-10-42 du code de la sécurité sociale, les mutuelles et assurance nécessitent des évaluations réglementées pour l’évaluation de leur patrimoine immobilier.

 

Cette réglementation concerne l’évaluation de biens immobiliers mais également l’évaluation (expertise centrale) des parts ou actions des sociétés immobilières ou foncières non cotées qui détiennent ces biens.

 

L’autorité régulatrice est l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

 

Une demande d’agrément à l’ACPR doit être obtenue via l’entité propriétaire (engagement et présentation de l’Expert).

 

 

Le contrat d’évaluation couvre une période de cinq ans :

–    Première évaluation initiale avec visite

–    Puis quatre actualisations sans visite

 

L’Expert fournit un rapport d’évaluation adapté à son client reprenant les principales informations, soit:

–    Contexte de l’expertise,

–    Situation géographique du bien,

–    Etat de propriété,

–    Etat locatif,

–    Surfaces,

–    Urbanisme,

–    Etude de marché et recherche de références,

–    Appréciation ou « swot analysis »,

–    Evaluation.

 

Une fiche de résumé conclusif (V-1) est également annexée au rapport, à fournir à l’ACPR chaque année.

 

Le client a la possibilité de changer d’expert pendant la période de cinq ans.

 

Dans le cadre de la politique de rotation, il est recommandé de changer d’expert au terme de chaque période quinquennale.

 

La société REAL Valuation est reconnue par l’ACPR.

entreprises, enseignes et commercants

Cette catégorie de clientèle regroupe tous les acteurs privés de l’économie qui exercent leur activité dans des immeubles industriels, tertiaires ou commerciaux.

 

La majorité sont locataires mais ils peuvent également être propriétaires de leurs locaux par le biais d’une SCI qui refacture les loyers à la société d’exploitation (Bail dit « interne »). Difficile dans ce contexte de classer ce client de propriétaire utilisateur ou d’investisseur…

 

Les PME qui ont atteint une certaine stabilité doivent effectivement faire face à la prise de décision de rester locataire ou de devenir propriétaire.

 

Nos équipes peuvent apporter leur expertise pour accompagner un chef d’entreprise ou commerçant :

  • – Dans le projet d’acquisition de ses locaux d’exploitation ; en gardant à l’esprit que les qualités physiques et géographiques du bien immobilier devront permettre de le relouer aisément à un tiers.
  • – Dans l’estimation de son patrimoine d’exploitation dans le contextes d’obligations comptables ou fiscales ou le projet de cession de son entreprise.

 

Concernant les enseignes commerciales et commerçants, nos Experts interviennent régulièrement dans les rapports bailleur/ locataire dans le cadre de procédures de déplafonnement ou indemnités d’éviction.

administrations publiques, collectivités locales et territoriales

Les administrations publiques françaises regroupent l’État, les collectivités territoriales et les administrations de sécurité sociale

 

Leur fonction principale est de produire des services non marchands ou d’effectuer des opérations de redistribution du revenu et des richesses nationales.

 

Le secteur des administrations publiques comprend :

  • • les administrations publiques centrales,
  • • les administrations publiques locales,
  • • les administrations de sécurité sociale.

 

Exemples de patrimoine public : écoles, instituts, universités, parcs nationaux, agences régionales de santé…

 

Les collectivités territoriales sont des personnes morales de droit public distinctes de l’État et bénéficient à ce titre d’une autonomie juridique et patrimoniale.

 

Une collectivité locale est une collectivité territoriale. Si la première expression est employée dans le langage courant, la Constitution et le droit, quant à eux, préfèrent parler de collectivité territoriale.

 

On peut classer les collectivités locales en cinq catégories :

  • • les communes,
  • • les départements,
  • • les régions,
  • • les collectivités d’outre-mer,
  • • les collectivités à statut particulier.

établissements financiers

Un établissement financier est une entreprise qui s’occupe d’affaires financières, comme les banques, les sociétés de fiducie, les sociétés de courtage de valeurs, les compagnies d’assurances et les sociétés de crédit-bail. 

 

Historiquement les établissements financiers correspondaient à l’ancienne appellation des sociétés financières (établissement de crédit qui ne pouvait pas recevoir des dépôts à moins de deux ans) et des maisons de titres.

 

Aujourd’hui, établissement financier est devenu synonyme de tout établissement qui assure la distribution de prêts ou la réception de fonds.   Nos Experts sont régulièrement missionnés par des banques, notamment dans le cadre de prêts immobiliers afin de déterminer la valeur vénale des biens hypothéqués ou gagés.

 

RÉAL Valuation intervient également pour le compte de banques hypothécaires allemandes (Depreciated replacement cost (DRC) method, rapport traduit en anglais…).

prescripteurs
(notaires, avocats…)

Dans le contexte d’une expertise immobilière, le prescripteur est une personne qui, eu égard à sa notoriété, sa profession et ses activités est à même de recommander une entreprise, et d’être reconnue pour la valeur de sa recommandation par un nombre plus ou moins important de clients

 

La société REAL Valuation est référencée auprès de cabinets d’avocats, études notariales, cabinets d’expertises comptables, géomètres experts, sociétés de conseil & audit spécialisées en achat/ vente de sociétés…

 

Ces professionnels font régulièrement appel aux services de REAL Valuation, notamment dans les contextes suivants :

 

–    Successions/ donations/ partages
–    Rapports bailleurs/ locataires
–    Evaluation de l’immobilier dans le cadre de cession de parts sociales (commerce, entreprise, industrie…)
–    Estimation de la valeur locative de marché ou loyer de renouvellement dans le cadre d’une procédure de déplafonnement de loyer
–    Calcul de l’indemnité d’éviction dans le cadre de l’éviction d’un locataire en place
–    Expertise de fonds de commerce et droit au bail
–    Litiges fiscaux

clients privés

Cette typologie de clients regroupe principalement les clients particuliers et investisseurs personne physique.

 

Les besoins en expertise sont ponctuels et l’Expert intervient le plus souvent dans le cadre de cessions/ acquisitions, divorces, successions/ partages/ donations, indivisions, ISF, négociations de baux…

 

Le rôle de conseil de l’Expert est déterminant sur ce type de dossier qui demande une attention particulière, tant les enjeux financiers peuvent être lourds de conséquence sur la situation patrimoniale du client.

 

Le recourt à un Expert permet d’éviter d’éventuels conflits entre les parties qui sont parfois à l’origine de procédures longues et coûteuses.

 

En cas de besoin, les Experts du Groupe ABC auquel la société REAL Valuation appartient, sont Experts judiciaires près la cour d’appel.

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